1세대 1주택 비과세 — 12억 이하 + 2년 보유·거주 = 0원
가장 강력한 절세는 "비과세"입니다. 다음 조건을 모두 만족하면 양도세 0원:
- 1세대 1주택 (본인 + 배우자 + 자녀 합산)
- 양도가액 12억 이하
- 보유 2년 이상
- 조정대상지역이라면 실거주 2년 추가 필요 (취득 시점 조정이었던 경우)
10억에 산 집을 12억에 팔면 양도차익 2억이지만 세금 0원. 1세대 1주택 비과세가 한국 부동산 절세의 핵심입니다.
12억 초과 — 일부만 과세 (장기보유공제 적용)
12억 초과 시 "비과세는 끝"이 아닙니다. 12억 초과분의 비율만 과세 대상:
과세 비율 = (양도가액 - 12억) / 양도가액
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × 과세 비율예: 18억 매도, 양도차익 6억
- 과세 비율 = (18 - 12) / 18 = 33.3%
- 과세 양도차익 = 6억 × 33.3% = 2억
여기에 장기보유특별공제 + 기본공제 + 누진세율이 적용됩니다.
2026-05-10 — 다주택 중과세 한시 배제 종료
2022-05-10 ~ 2026-05-09: 다주택자 중과세가 한시적으로 배제되어 일반 세율 + 장기보유공제 가능했습니다.
2026-05-10부터 다시 중과세 적용:
| 보유 상황 | 조정대상지역 양도 | 비조정 양도 |
|---|---|---|
| 1세대 2주택 | 누진세율 + 20%p | 누진세율 (장기보유공제 가능) |
| 1세대 3주택+ | 누진세율 + 30%p | 누진세율 |
조정대상지역 2주택자가 5억 양도차익 발생 시:
- 2026-05-09까지: 누진세율만 적용 ≈ 약 1.5억
- 2026-05-10부터: 누진세율 + 20%p = 약 2.5억
이 페이지의 "양도(매도) 일자" 입력으로 시행 시점 자동 판정합니다.
장기보유특별공제 — 1세대 1주택은 최대 80%
장기보유는 절세의 핵심입니다. 보유 기간(또는 거주 기간)이 길수록 양도차익에서 공제됩니다.
1세대 1주택 (12억 초과 시)
- 보유 기간: 연 4%, 최대 10년 = 40%
- 거주 기간: 연 4%, 최대 10년 = 40%
- 합산 최대 80%
10년 보유 + 10년 거주 = 80% 공제. 양도차익이 큰 폭으로 줄어듭니다.
일반 (다주택, 비주택)
- 보유 연 2%, 3년부터 적용
- 최대 30% (15년+)
- 2026-05-10 이후 조정지역 다주택은 공제 제외
누진세율 8단계 + 양도소득기본공제
양도세 일반 세율은 종합소득세와 동일한 8단계 누진세율:
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | 0 |
| 5,000만 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만 이하 | 24% | 576만 |
| 1.5억 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
추가로:
- 양도소득기본공제: 1인당 연 250만원 (양도차익에서 차감)
- 지방소득세: 산출세액의 10% 추가
보유 1년 / 2년 미만 — 단일세율
장기 투기를 막기 위해 단기 양도는 단일 고세율 적용 (다주택 무관):
- 보유 1년 미만: 70%
- 보유 1~2년: 60%
5억 양도차익을 1년 6개월 만에 팔면 60% × 5억 = 3억 + 지방세 10%. 단기 투자는 거의 모든 차익이 세금으로 빠집니다.
매도 직전에 알아야 할 것
이 페이지가 자동으로 처리하는 것:
- ✅ 1세대 1주택 비과세 자격 (12억 + 2년 + 실거주)
- ✅ 2026-05-10 중과세 시행 시점 자동 인식
- ✅ 1주택 장기보유 보유×4% + 거주×4% 합산 (최대 80%)
- ✅ 일반 장기보유 보유×2% (최대 30%)
- ✅ 누진세율 8단계 + 양도소득기본공제 250만원
- ✅ 지방소득세 10% 가산
- ✅ 보유 1년/2년 미만 단일세율 (70%/60%)
매도 후 받은 돈 - 양도세 = "실제 수익". 매도 직전에 자기자본 흐름을 한 화면에서 보려면 LTV 한도, 취득세, 중개수수료와 함께 시뮬레이션하는 게 표준입니다.