2026년 LTV 한도표 — 규제지역 vs 비규제·생애최초 vs 일반
LTV(Loan to Value)는 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 2026년 기준 한도는 다음과 같습니다.
| 구분 | 일반 | 생애최초 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 규제지역 (서울 등) | LTV 50% | LTV 80% (수도권 6억 한도) | 다주택자 금지 |
| 비규제지역 | LTV 70% | LTV 80% | 다주택자 LTV 40% |
| 25억 초과 주택 (서울) | 한도 2억 | 한도 2억 | 2026 신규 규제 |
5억 아파트를 예로 들면:
- 규제지역 + 생애최초: 5억 × 80% = 4억, 단 6억 한도 적용 안 됨 (집값이 6억 이하)
- 규제지역 + 1주택자: 5억 × 50% = 2.5억
- 비규제지역 + 1주택자: 5억 × 70% = 3.5억
"규제지역"은 2026년 기준 서울 25개 구 + 경기 일부(과천·하남 등)이며, 행정자치부 고시로 변동됩니다.
LTV·DTI·DSR — 셋이 동시에 적용되는 이유와 가장 작은 값이 진짜 한도
대출 한도는 단일 LTV로만 정해지지 않습니다. 동시에 다음 3가지를 모두 만족해야 합니다.
- LTV (Loan to Value): 집값 기준 한도 (위 표)
- DTI (Debt to Income): 연소득의 60%까지만 연 상환액 허용
- DSR (Debt Service Ratio): 연소득의 40%까지만 모든 대출 합산 연 상환액 허용 (스트레스 DSR 가산)
5억 아파트, 연소득 6,000만원, 30년 4% 대출이라고 하면:
- LTV 80% 한도: 4억
- DTI 60% 한도: 약 5억
- DSR 40% 한도 (스트레스 적용): 약 2.7억 (가장 빡빡)
→ 실제 받을 수 있는 한도 = 2.7억 (3종 중 가장 작은 값)
이 페이지는 연소득을 입력하면 LTV/DTI/DSR을 한 화면에서 비교하고, 가장 작은 값을 "실제 한도"로 강조합니다. DSR·DTI 각각을 더 깊이 다루려면 DSR 계산기와 DTI 계산기에서 스트레스 가산금리·기존 대출 합산까지 정확히 처리할 수 있고, 월 상환액은 대출이자 계산기에서 원리금균등·원금균등·만기일시 방식별로 비교할 수 있습니다.
25억 초과 주택 2억 한도 — 2026년 새로 적용된 규제
2026년 5월 발표된 정책에 따라, 서울 등 규제지역에서 25억 초과 주택의 주택담보대출 한도는 2억원으로 제한됩니다. 이는 LTV 비율과 무관하게 적용되는 절대 상한입니다.
예: 30억 아파트, 규제지역, 생애최초여도 LTV 80%(24억)이 아니라 2억까지만 빌릴 수 있습니다. 즉 28억은 자기자본으로 마련해야 합니다.
이 정책은 "25억 초과 = 고가 주택 = 정책 대상 제외"라는 신호로, 사실상 25억 이상 주택 매수 진입 장벽을 높이는 효과가 있습니다.
스트레스 DSR 3단계 — 명목 한도 통과해도 실제로는 잘리는 이유
2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어, 변동금리 대출은 실제 금리에 가산금리를 더해 심사합니다.
| 지역 | 스트레스 가산금리 | 예시 (실제 4% 대출) |
|---|---|---|
| 수도권 (규제 + 비규제) | +1.5%p (최대 +3%p) | 심사 금리 5.5~7% |
| 지방 | +0.75%p (2026 유예) | 심사 금리 4.75% |
심사 금리가 올라가면 같은 한도라도 "DSR 40% 안에 들어오는" 대출 원금이 줄어듭니다. 이 페이지의 DSR 계산은 스트레스 가산을 자동 적용한 결과입니다.
생애최초·신혼부부 우대 — LTV 80% 적용 조건과 한도 상한
"생애최초"는 본인과 배우자 모두 결혼 후 한 번도 주택을 보유한 적이 없는 경우를 말합니다. 이 경우 규제지역에서도 **LTV 80%**까지 가능하지만:
- 수도권: 한도 6억 (5억 집은 4억까지, 7억 집도 6억까지)
- 지방·비수도권: 한도 없음
신혼부부 특례는 결혼 7년 이내(예비부부 포함)이면서 생애최초인 경우 적용됩니다.
이 페이지의 "보유 주택 수" 셀렉트에서 "생애최초"를 고르면 80% 한도와 6억 캡이 자동 적용됩니다.