DSR 40%가 무슨 뜻인가요?

1년에 갚는 원리금(원금+이자)이 연소득의 40%를 넘으면 1금융권 대출이 거절된다는 뜻입니다. 연소득 5천만원이면 연 원리금 한도는 2천만원, 월 약 167만원입니다. 여기에는 주담대뿐 아니라 신용대출·카드론·마이너스통장이 모두 포함됩니다. 2금융권은 50%까지 허용되지만 금리가 높습니다. 한도를 늘리고 싶으면 안 쓰는 마이너스통장을 정리하거나 만기를 늘려 월 부담을 줄이는 방법이 있습니다.

원금균등이 정말 이자가 적게 나오나요?

맞습니다. 같은 1억원·5%·30년이면 원리금균등 총이자가 약 9,320만원, 원금균등은 약 7,520만원으로 1,800만원 차이가 납니다. 원금균등이 매달 원금을 일정하게 깎아서 잔액 기반 이자가 빠르게 줄기 때문입니다. 단점은 첫 회 부담이 695,000원으로 원리금균등(537,000원)보다 30% 큽니다. 가계 현금흐름이 빠듯하면 첫 회 부담을 감당하기 어렵습니다. 5~10년 내 여유자금으로 중도상환할 계획이라면 원리금균등도 실질 부담이 비슷합니다.

변동금리가 싸다는데 고정금리를 왜 선택하나요?

변동금리는 표면 금리가 0.3~0.5%p 낮지만 스트레스 DSR에서 가산금리(1.5%p)가 추가로 얹어져 한도가 오히려 낮게 잡힙니다. 한도가 빠듯한 차주는 고정·혼합형을 선택해야 원하는 금액을 빌릴 수 있습니다. 또 금리가 다시 오르면 월 부담이 즉시 따라 오릅니다. 5년 이상 장기 보유 예정에 금리 변동을 신경 쓰기 싫다면 고정, 5년 내 매도·대환 계획이면 변동·혼합형이 합리적입니다.

거치기간을 두면 정말 부담이 줄어드나요?

첫 몇 년만 줄어듭니다. 거치기간 동안은 이자만 내므로 월 부담이 30~40% 줄지만, 거치 끝난 뒤 남은 기간에 원금을 모두 상환해야 해서 월 부담이 다시 커집니다. 게다가 거치기간만큼 원금이 안 줄어드니 총이자는 더 많이 나옵니다. 1억·5%·30년에 5년 거치를 두면 거치 후 25년에 같은 원금을 갚아야 하므로 월 상환액이 거치 없을 때보다 70,000원 정도 늘고, 총이자는 약 1,500만원 늘어납니다. 신혼·창업처럼 초기 현금흐름이 정말 빠듯한 게 아니면 거치 없이 가는 게 유리합니다.

중도상환수수료는 얼마나 나오나요?

보통 3년 내 조기상환 시 잔액의 0.5~1.4%가 붙습니다. 1억원 잔액에 1.2% 수수료면 120만원입니다. 3년 지나면 면제되는 게 일반적이고, 일부 정책대출(디딤돌·보금자리)은 3년 내라도 일정 금액(원금의 10~30%) 한도까지는 수수료 없이 상환 가능합니다. 대환을 검토 중이라면 신금리로 줄어드는 이자가 수수료보다 큰지 먼저 계산해야 합니다. 보통 금리 차이 1%p 이상이고 잔여 만기가 5년 이상 남았으면 대환이 유리합니다.

대출이자 계산기 — 원리금균등·원금균등·만기일시 + DSR 한도

전세대출 1억 5천 받으려는데 매달 얼마씩 나가는지, DSR 40% 안에 들어가는지 미리 계산할 때 씁니다.

대출 원금·연이자율·상환기간·상환방식을 넣으면 첫 회 월 상환액과 총이자, 총 상환액을 계산합니다. 연소득을 추가로 넣으면 DSR 참고치도 같이 보여줍니다.

원리금균등 vs 원금균등 vs 만기일시 비교

같은 1억원·연 5%·30년 대출이라도 상환방식에 따라 첫 회 부담과 총이자가 크게 달라집니다. 대부분의 주담대·전세대출은 원리금균등이 기본이고, 원금 여유가 있는 차주가 총이자를 줄이려고 원금균등을 선택합니다. 만기일시는 보통 단기 사업자금이나 일부 신용대출에 한정됩니다.

상환방식	첫 회 월 상환액	마지막 회 월 상환액	총이자 (30년)	특징
원리금균등	약 537,000원	약 537,000원	약 9,320만원	매월 동일, 초반 이자 비중 높음
원금균등	약 695,000원	약 280,000원	약 7,520만원	총이자 가장 적음, 초반 부담 큼
만기일시	약 417,000원 (이자만)	1억 + 이자	약 1억 5,000만원	매월 부담 가장 적으나 만기 원금 부담

원리금균등과 원금균등의 총이자 차이는 약 1,800만원입니다. 단 원금균등은 첫 회 부담이 30% 더 크기 때문에 가계 현금흐름이 빠듯하면 원리금균등이 안전합니다. 만기일시는 30년 만기로 받으면 결국 원금을 한 번에 갚아야 해서 사실상 일반 가계대출에는 부적합합니다.

월 상환액 계산 공식

원리금균등은 PMT 공식 하나로 끝나고, 원금균등은 매월 잔액 기반으로 다시 계산해야 합니다.

방식	공식	설명
원리금균등	M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)	P=원금, r=월이자율(연/12), n=개월수
원금균등 (매월)	월 상환액 = P/n + 잔액 × r	원금은 균등, 이자는 잔액 줄어든 만큼 감소
만기일시 (매월)	이자 = P × r	매월 이자만 + 만기에 원금 일시상환

연이자율 5%면 월이자율은 5/12 ≈ 0.4167%입니다. 1억원·30년 원리금균등에 대입하면 월 상환액이 약 537,000원으로 나옵니다. 은행이 안내하는 금액과 1~2천원 차이가 나는 이유는 일할 계산·원단위 절사 방식이 약간 다르기 때문이지 공식이 틀린 건 아닙니다.

DSR 40% 기준 대출 한도

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년에 갚는 원리금이 연소득의 몇 %인지를 보는 지표입니다. 1금융권은 40%, 2금융권은 50%까지 허용됩니다. 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 수도권 주담대는 가산금리 1.5%p가 추가로 얹어진 금리로 한도를 계산합니다(지방 주담대는 2026년 상반기까지 0.75%p 유예).

연소득	DSR 40% 연 원리금 한도	주담대 한도 (30년·5% 기준)	스트레스 적용 후 (수도권)
3,000만원	1,200만원	약 1억 8,600만원	약 1억 5,800만원
5,000만원	2,000만원	약 3억 1,000만원	약 2억 6,400만원
7,000만원	2,800만원	약 4억 3,400만원	약 3억 6,900만원
1억원	4,000만원	약 6억 2,000만원	약 5억 2,700만원

연 1억 차주의 수도권 변동금리 주담대 한도가 스트레스 DSR 3단계 시행 후 약 5억 5,600만원으로 줄었다는 게 금융위 발표입니다(시행 전 6억 5,800만원). 신용대출·카드론·마이너스통장도 모두 DSR에 잡히므로 주담대를 받기 전에 미리 정리해두면 한도가 확보됩니다.

변동금리·고정금리·혼합형 선택 기준

금리 환경에 따라 선택이 달라집니다. 2026년 4월 현재 한국은행 기준금리는 하락 사이클 후반에 와 있어 변동·혼합 선호가 높지만, 인하 폭이 크지 않을 거라 보면 고정도 합리적입니다.

유형	특징	유리한 상황
변동금리	3·6개월마다 금리 재산정 (COFIX 등 연동)	금리 하락기, 단기 보유 예정
고정금리	만기까지 동일 금리	금리 상승기, 장기 보유 예정
혼합형 (5년 고정+변동)	5년간 고정, 이후 변동	주담대 일반 선택지, 5년 내 매도/대환 계획

변동금리는 명목금리가 보통 0.30.5%p 낮지만 스트레스 DSR에서 가산금리가 더 크게 붙어 한도는 오히려 낮아질 수 있습니다. 한도 기준이라면 고정·혼합이 유리한 경우가 많습니다. 거치기간(이자만 내는 기간)을 두면 첫 몇 년 부담은 줄지만 총이자는 늘어납니다. 중도상환수수료는 보통 3년 내 상환 시 잔액의 0.51.4%가 붙으니 대환 계획이 있다면 미리 확인해야 합니다.

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