연소득·주담대 정보(원금·금리·기간)·기존 대출 연 이자를 넣으면 새 대출 연 원리금, DTI(%), 지역별 등급, DSR 추정치까지 보여줍니다. DTI는 분자에 기타 대출 '이자만' 들어간다는 점이 DSR과 다릅니다.
DTI 계산 공식 — 분자·분모에 뭐가 들어가나
DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자의 비율입니다.
DTI(%) = (주담대 연 원리금 + 기타 대출 연 이자) ÷ 연소득 × 100
핵심은 기타 대출(신용대출·카드론·학자금 등)에서 이자만 분자에 들어간다는 점입니다. 원금 상환액은 빠집니다. 이게 DSR과의 결정적 차이입니다.
| 항목 | DTI 분자 포함 | 비고 |
|---|---|---|
| 주담대 원금 | O | 전액 포함 |
| 주담대 이자 | O | 전액 포함 |
| 신용대출 원금 | X | 제외 |
| 신용대출 이자 | O | 이자만 포함 |
| 카드론·학자금 원금 | X | 제외 |
| 카드론·학자금 이자 | O | 이자만 포함 |
| 전세자금대출 원리금 | O | 주거 관련은 전액 |
연소득 5천만원 차주가 주담대 3억(30년·4.5%) + 신용대출 5천만원(연 6% = 연 이자 300만원)을 받는다고 가정해보면, 주담대 연 원리금 약 1,824만원 + 신용대출 이자 300만원 = 분자 2,124만원, DTI 약 42.5%입니다. 같은 조건의 DSR은 신용대출 원금까지 분자에 들어가 약 60%로 올라갑니다.
DTI vs DSR — 같은 듯 다른 두 지표
2018년 신DTI 도입, 2022년 DSR 전면 적용 후 두 지표가 동시에 적용됩니다. 차주 입장에서는 둘 중 더 낮게 나오는 쪽이 한도가 됩니다.
| 구분 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 주담대 | 원금+이자 전액 | 원금+이자 전액 |
| 기타 대출 (신용·카드론 등) | 이자만 | 원금+이자 전액 |
| 한도 (1금융권) | 지역별 40~60% | 40% |
| 현재 적용 | 보조 지표 | 주된 한도 산정 기준 |
| 도입 | 2005 (신DTI 2018) | 2018 (전면 2022) |
흔한 오해가 "DTI 40% 통과했으니 대출 가능"인데, 실제로는 DSR도 같이 통과해야 합니다. 신용대출이 많은 차주는 DTI는 낮아도 DSR이 50%를 넘는 경우가 흔합니다. 신청 전 신용대출·마이너스통장 잔액을 정리해두면 DSR이 5~10%p 떨어집니다.
지역별 DTI 한도 — 투기과열지구 40% / 조정대상 50% / 비규제 60%
DTI는 지역에 따라 한도가 다릅니다(DSR은 지역 무관 40%).
| 지역 구분 | DTI 한도 | LTV 한도 (1주택 이하) | 대표 지역 (2026.4) |
|---|---|---|---|
| 투기지역·투기과열지구 | 40% | 40~50% | 강남·서초·송파·용산 |
| 조정대상지역 | 50% | 50~70% | 일부 수도권 지정 지역 |
| 비규제지역 | 60% | 70~80% | 지방 대부분 |
연소득 5천만원·기타 이자 없는 차주의 지역별 최대 주담대 한도(30년·4.5% 기준)는 투기과열지구 약 3억 2,800만원, 조정대상지역 약 4억 1,000만원, 비규제지역 약 4억 9,200만원입니다. 단 DSR 40%가 동시 적용되므로 신용대출이 있다면 비규제지역이라도 DSR에서 막힐 수 있습니다.
LTV·DTI·DSR 3종 동시 시뮬
실제 한도는 LTV(담보가치 기준), DTI(소득 기준), DSR(원리금 기준) 셋 중 가장 빡빡한 쪽으로 결정됩니다. 한 가지만 보면 한도를 잘못 계산합니다.
| 지표 | 분자 | 분모 | 대출 결정에서의 역할 |
|---|---|---|---|
| LTV | 대출 원금 | 담보 주택 가격 | 담보 가치 대비 얼마까지 빌릴 수 있나 |
| DTI | 주담대 원리금 + 기타 이자 | 연소득 | 소득 대비 주거비 부담 (지역별) |
| DSR | 모든 대출 원리금 | 연소득 | 전체 부채 부담 (40% 일률) |
예: 6억 아파트, 연소득 5천만원, 신용대출 5천만원 보유 차주가 비규제지역에서 30년·4.5% 주담대 신청 시
- LTV 70% = 4억 2,000만원까지 가능
- DTI 60% = 약 4억 5,500만원까지 가능 (신용대출 이자 300만원 차감 후)
- DSR 40% = 약 2억 9,200만원까지만 가능 (신용대출 원리금 1,160만원 차감 후)
→ 셋 중 가장 빡빡한 DSR이 한도를 결정해 약 2억 9,200만원까지만 빌릴 수 있습니다. LTV·DTI만 보면 4억 이상 빌릴 수 있다고 오판하기 쉬운 사례입니다.