연소득·기존 대출 연 원리금·새 대출 정보(원금·금리·기간·상환방식)·지역을 넣으면 새 대출 연 원리금, 총합, DSR(%), 등급, 추가 가능 한도, 스트레스 DSR 3단계 적용 시 DSR까지 한 번에 보여줍니다.
DSR 계산 공식과 40% 기준선
DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 갚는 모든 대출의 원리금이 연소득의 몇 %인지 보는 지표입니다. 1금융권 한도는 40%, 2금융권은 50%입니다. 신용대출·카드론·자동차 할부·학자금까지 전부 분자에 들어갑니다.
| 연소득 | DSR 40% 연 원리금 한도 | 월 한도 | 주담대 한도 (30년·4.5%) |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 1,200만원 | 100만원 | 약 1억 9,700만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 167만원 | 약 3억 2,800만원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 233만원 | 약 4억 5,900만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 333만원 | 약 6억 5,600만원 |
위 한도는 스트레스 DSR 적용 전 표면 금리 기준입니다. 실제 은행 한도는 스트레스 가산금리가 얹어져 더 낮게 산출됩니다. 디딤돌·특례보금자리·버팀목 같은 정책모기지는 DSR 산정에서 제외되거나 별도 기준이 적용돼 한도가 더 나오는 경우가 많습니다.
스트레스 DSR 3단계 — 같은 소득, 줄어든 한도
2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됐습니다. 수도권 주담대는 가산금리 1.5%p, 지방 주담대는 0.75%p를 표면 금리에 더해 한도를 계산합니다(2025년 말까지 지방 0.75%p 유예 후 2026년부터 조정 예정). 같은 차주, 같은 표면 금리라도 시행 전과 후 한도 차이가 큽니다.
| 구분 | 시행 전 | 1·2단계 (0.38~0.75%p) | 3단계 (수도권 1.5%p) |
|---|---|---|---|
| 적용 시점 | ~2024.1 | 2024.2~2025.6 | 2025.7~ 현재 |
| 스트레스 금리 적용 비율 | 0% | 25~50% | 100% |
| 연 1억 차주 변동금리 한도 | 약 6억 5,800만원 | 약 6억 1,500만원 | 약 5억 5,600만원 |
| 적용 대출 | 일부 | 주담대 위주 | 전 금융권 모든 가계대출 |
연 1억 차주의 수도권 변동금리 한도가 시행 전 대비 약 1억 200만원 줄었다는 게 금융위 발표입니다. 변동금리는 가산금리가 100% 얹어지지만 5년 이상 고정·혼합형은 일부만 적용되므로, 한도가 빠듯한 차주는 고정·혼합형이 유리한 경우가 많습니다.
DTI와 DSR — 같은 듯 다른 두 지표
DTI는 주담대 원리금 + 기타 대출 이자만 분자에 넣지만, DSR은 모든 대출의 원금+이자 전부를 넣습니다. 같은 조건에서 DSR이 항상 DTI보다 높게 나옵니다. 신용대출 1억원이 있다면 DTI에서는 연 이자(약 500만원)만 잡히고, DSR에서는 원리금(약 1,000~1,500만원) 전부가 잡힙니다.
| 항목 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 주담대 | 원금+이자 전액 | 원금+이자 전액 |
| 신용대출·카드론 | 이자만 | 원금+이자 전액 |
| 한도 (1금융권) | 지역별 40~60% | 40% |
| 현재 적용 | 보조 지표 | 주된 한도 산정 기준 |
2023년 이후 은행권은 DSR 40%가 우선이고 DTI는 보조로 참고합니다. "DTI는 통과했는데 DSR에서 막힌다"는 사례가 흔한 이유입니다. 주담대 신청 전 신용대출·마이너스통장 잔액을 정리해두면 DSR이 크게 떨어집니다.
DSR 초과 시 합법적인 한도 늘리기
DSR이 40%를 넘었다고 바로 포기할 필요는 없습니다. 분모(소득)를 키우거나 분자(원리금)를 줄이는 방법이 있습니다.
- 부부 공동차주 신청 — 배우자 소득 합산. 단 배우자 부채도 함께 들어옴
- 만기 연장 — 30년 → 40년으로 늘리면 월 부담 줄어 DSR 하락. 50년 만기 출시 은행 일부 있음
- 신용대출·마이너스통장 정리 — 안 쓰는 한도라도 인출액이 분자에 잡힘
- 정책모기지 활용 — 디딤돌·특례보금자리는 DSR 산정에서 제외
- 2금융권 50% 한도 — 금리는 1~2%p 높지만 한도 확보 가능
- 기간 분할 — 만기 후반에 빌리는 방법 (5년 거치 후 재대출은 안 됨, 만기 자체 분할)
배우자 합산은 가장 효과가 크지만 이혼 시 책임 분담 등 법적 리스크를 같이 감수해야 합니다. 만기 연장은 즉효이지만 총이자가 늘어나는 단점이 있습니다.